El dinamismo inmobiliario de la Ciudad de México es innegable. Edificios en construcción ofreciendo novedosos proyectos de vivienda nueva aparecen cada mes. Centenares de anuncios de venta y renta en prácticamente cualquier edificio. Miles de corredores inmobiliarios que con poca o mucha experiencia buscan captar clientes para colocar sus inmuebles. Notarías públicas completamente abarrotadas con operaciones inmobiliarias no es raro. Bancos con agresivas campañas buscando que las personas contraten sus hipotecas.
Sin lugar a dudas el negocio inmobiliario en la Ciudad de México es enorme, lleno de oportunidades pero también lleno de peligros para los ahorro de los inversionistas.
“Quitemos de una vez por todas el dicho de que – no hay inversión más segura que los inmuebles-. Esta idea ha hecho bajar la guardia a muchos Mexicanos que queriendo comprar un inmueble ahora tienen un panorama complicado para recuperar el dinero que han entregado de manera descuidada. Las transacciones con inmuebles tiene complejidades técnicas y legales que pocas personas realmente conocen y no deberían subestimarse”. Explica el Lic. Eduardo Iván Nieto, especialista en derecho inmobiliario de la firma Braiz Abogados Inmobiliarios, mientras conversamos sobre los eventos más recientes de grandes defraudaciones inmobiliarias como el caso de OAK 58 en Lomas de Angelópolis, Puebla; o también el conocido de caso de PUNTO LEGAL, empresa que ofrecía remates judiciales que afectó a decenas de mexicanos.
En opinión del Lic. Eduardo Nieto existe un gran defecto en la manera tradicional de comprar e invertir en inmuebles en la Ciudad de México, el cual está escondido a la vista de personas que van a realizar por primera vez una transacción con inmuebles y los hace extremadamente vulnerables:
“…todo Mexicano que va a invertir por primera vez en un inmueble, ya sea una preventa, un remate judicial o una venta tradicional de inmueble usado, está confiado que toda información que le es proporcionada por el vendedor, el agente de venta o la inmobiliaria es correcta y adecuada, este es el pensamiento básico donde comienza el desastre. Además, este comprador primerizo está confiado en la intervención de una notaría durante su proceso y también puede que haya un banco otorgando el crédito hipotecario, y que gracias a esto no tendrían que existir problema alguno. Después de haber atendido decenas de casos tanto civiles como penales derivados de problemas con inmuebles, puedo aseverar que esta “confianza ciega” es el principal motor para entregar enganches y fuertes sumas de dinero a personas que pueden que no tengan ni la intención ni la capacidad de devolver ese dinero sin las cosas no salen como se planean”.
Según explica el Lic. Eduardo Nieto, el momento más sensible y vulnerable para el comprador de primera vez es la entrega del enganche, el cual normalmente se realiza sin ninguna revisión previa o independiente al inmueble y sin intervención de ninguna autoridad, notaría o banco. Además, estos enganches se llegan a entregar con base en contratos legales que parecen estar bien, pero en la mayoría de los casos, tan sólo son documentos de protección legal para el vendedor o inmobiliaria, no para el comprador que es quien pone el dinero de ese enganche.
Conforme avanza la plática, también hace ver que es muy importante entender para el comprador, que tanto el vendedor como la inmobiliaria que le ofrecen el inmueble, realmente no están totalmente alineados con sus intereses, pues es normal que estos actores minimicen o inclusive lleguen a ocultar características legales o físicas de los inmuebles que no son del todo convenientes para el comprador, con el único fin de cerrar el trato y obtener el pago del enganche.
“Te mentiría si dijera que todo problema con la compra de un inmueble es motivada por un engaño o fraude. Realmente, la mayoría de las veces, existen inmuebles que no pueden ser vendidos ni comprados legalmente, ya sea por sus características o por el estado en el cual se encuentran, llegan a tener procesos incompletos o difíciles de ejecutar para poder estar cien por ciento regulares. Sin embargo, los vendedores o corredores de inmuebles (muchos de ellos de empresas con presencia internacional), no tienen la capacitación para ver y evaluar estos defectos de forma anticipada. Simplemente publican estos inmuebles a la venta, hacen que el comprador firme un formato de contrato y que entregue su enganche, sin saber que esa operación jamás tuvo que realizarse. He visto perder todos sus ahorras a varias personas con este tipo de operación muy poco cuidada. Si el comprador están adquiriendo por medio de una inmobiliaria de renombre, es difícil que llegue a cuidarse como debería de este tipo de complicaciones”.
Desde hace más de 20 años la Procuraduría Federal del Consumidor en México (PROFECO) ha impuesto por medio de ley una seria de regulaciones a los desarrolladores inmobiliarios y vendedores de vivienda, con motivo de los abusos y desequilibrios que se presentan en este sector en perjuicio de los compradores. Conforme la ley, las inmobiliarias deberían tener contratos previamente revisados por PROFECO para evitar cláusulas abusivas o desproporcionadas; así como ofrecer garantías y poner a disposición información completa sobre los inmuebles que se venden antes de recibir los enganches.
Al respecto, el Lic. Eduardo Nieto comenta: “…si bien la regulación existe y está vigente en nuestro país, la realidad es que la PROFECO tiene facultades poco útiles para el comprador y que realmente no le ayudan a resolver el problema que pueda llegar a tener. En la mayoría de los casos, la PROFECO sólo ayuda a citar y organizar una cita de conciliación, en donde PROFECO al ser autoridad administrativa y no judicial, tiene imposibilidad real de obligar a las inmobiliarias a cumplir o devolver el dinero. El cliente siempre tendrá que recurrir a un juicio, con todos los gastos y tiempos que ello conlleva. Sin lugar a dudas, hoy más que nunca, cualquier persona que quiera invertir o comprar inmueble en México debería procurar tener su asesor particular pues equivocarse en esta industria tiene un precio que muchos no pueden pagar. Un problema con la compra de un inmueble puede quitarte la capacidad económica de volver a invertir e incluso de invertir en tu defensa legal. La prevención se ha vuelto más esencial que nunca en México”.
